전세사기 피해 막으려면 이 3가지는 꼭 확인하세요
전세사기 피하려면 계약 전에 꼭 확인할 3가지 루틴입니다. 등기부·전입신고·중개사 점검법을 실전 사례와 함께 정리했어요.
“특약만 잘 넣으면 안전하겠지?”라는 안심이 가장 위험합니다. 실제 피해 사례를 보면, 계약 전에 등기나 행정 절차 확인만 제대로 했어도 피해를 막을 수 있었다는 공통 점이 있습니다.
이번 글에서는 전세사기 피해를 방지하기 위한 핵심 루틴 ③단계—①등기부등본, ②전입신고·확정일자, ③중개사 확인—을 순서대로 정리합니다. 실수 없이 보증금을 지키고 싶다면, 지금 바로 따라 하세요.
① 등기부등본은 언제 발급해야 할까요?
등기부등본은 계약 직전, 가장 최신 정보로 확인해야 합니다. 하루 전 발급본은 무용지물일 수 있습니다.
- 인터넷등기소에서 ‘표제부·갑구·을구’ 모두 열람
- 근저당권, 전세권, 압류, 소유자 변경 여부 꼼꼼히 체크
- 마지막 권리변동이 계약 당일 기준인지 반드시 비교
✔️ 팁: 계약 당일 PDF로 저장해 두세요. 나중에 법적 증거로도 활용됩니다.
② 전입신고·확정일자는 어떻게 진행해야 안전할까요?
대항력을 확보하려면, 전입신고와 확정일자는 입주 당일, 반드시 동시에 완료해야 합니다. 이 순서를 지키지 않으면 보증금 보호가 크게 약화됩니다.
- 입주와 동시에 주민센터 또는 온라인(k-govern)에서 ‘전입신고’
- 확정일자는 계약서 원본에 해당일 도장 넣기 → 스캔본 보관
- 시간 차이 없이 진행해야 법적 대항력 확보
👉 전입신고 순서가 헷갈린다면, 아래 글에서 단계별 전략을 확인해 보세요.
③ 중개사 자격·설명 책임 확인은 필수입니다
중개사는 단순 중개인이 아니라, 계약서상 허위 설명에 책임을 지는 전문가입니다. 그만큼 계약서 작성과정, 설명서 발급 여부, 소속 공인중개사 여부까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 공인중개사 자격증 벽면 게시 여부 확인
- 계약서 설명서(설명 의무 사항) 발급 요청
- 해당 부동산의 최근 전세계약 피해 사례 유무 문의
📌 후기: 저는 계약 당시, 중개인이 ‘확정일자는 따로 안 받아도 괜찮다’고 해서 그대로 진행했다가 보증금 우선순위가 밀렸습니다. 이후부터는 반드시 설명서 받고, 계약 항목 체크리스트도 함께 작성합니다.
👉 중개사 확인 방법과 계약 시 주의사항은 아래 글도 함께 확인해 보세요.
전세사기 예방을 위한 실수 방지 루틴 요약표📌
아래 루틴대로만 체크하면, 대부분의 전세사기 유형은 사전에 차단할 수 있습니다.
👉 혹시 아직 보증보험에 가입하지 않았다면, 아래 가입 조건도 함께 확인해 보세요.
전세사기 실수 없이 막는 3단계 루틴, 다시 정리합니다
전세사기는 복잡한 사기가 아닙니다. '확인하지 않아서' 발생하는 것이 대부분입니다. 이번 글에서는 실제 피해자들이 공통으로 실수한 3가지를 예방 루틴으로 정리했습니다.
- ① 등기부등본은 계약 직전 최신본으로 확인
- ② 전입신고+확정일자는 입주 당일 반드시 동시 진행
- ③ 중개사 설명 책임은 자격·서류·설명서 발급 여부로 점검
✔️ 후기: 저는 이 루틴으로 2건의 계약을 진행했고, 확정일자와 전입신고를 하루 차이 없이 맞추면서도 보증보험까지 들어 불안함 없이 계약을 마쳤습니다.
계약 전 꼭 읽어야 할 Q&A
Q. 전입신고만 하면 보증금이 보호되나요?
아닙니다. 전입신고와 확정일자 둘 다 완료되어야 대항력과 우선변제권이 함께 생깁니다.
Q. 중개사가 괜찮다고 했는데 나중에 문제가 생기면요?
중개사의 구두 설명은 법적 보호 수단이 아닙니다. 설명서를 요청하거나 서면 증빙을 꼭 남겨두세요.
Q. 보증보험은 반드시 가입해야 하나요?
깡통전세 위험이 있는 지역일수록 필요성이 큽니다. 요건을 갖추면 환급 혜택도 받을 수 있어요.
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