전세 계약 요건부터 특약 작성까지 한 번에 확인해보세요

전세 계약 요건, 갱신 거절 사유, 특약 작성법, 보증금 보호 절차까지 실수 없이 준비할 수 있는 핵심 내용을 한 번에 정리했습니다. 지금 내 계약이 안전한지 꼭 확인해보세요.

“보증금은 돌려받을 수 있을까?” “임대인이 계약 연장을 거절하면 어떻게 해야 할까?”

전세 계약을 갱신하거나 새로 체결할 때, 제대로 준비하지 않으면 수천만 원 손해로 이어질 수 있습니다. 특히 계약갱신요구권, 확정일자, 특약사항은 간과하기 쉽지만 핵심 중의 핵심입니다.

이 글에서는 전세 계약 시 확인해야 할 법적 요건 → 임대인 거절 사유 → 특약 작성법 → 보증금 보호 절차까지 실제 사례를 통해 알기 쉽게 정리했습니다.

전세 계약은 단순한 임대차 관계가 아닙니다. 계약갱신요구권, 확정일자, 전입신고 여부 등 법적으로 보호받기 위한 요건이 명확히 존재합니다.

이 세 가지는 계약 안전성을 높이는 법적 필수 장치입니다. 생략하면 보증금을 돌려받지 못하거나 청약 점수에 불이익을 받을 수 있습니다.

갱신요구권은 세입자의 권리지만, 무조건 연장되는 것은 아닙니다. 임대인도 정당한 사유가 있다면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

실제로는 ‘실거주 목적’을 사유로 들고 다른 세입자를 들이는 사례도 많습니다. 이런 경우 손해배상 청구 가능하며, 최근 판례에서도 세입자가 승소한 경우가 다수 있습니다.

많은 세입자가 '특약 사항은 그냥 생략해도 된다'고 생각합니다. 그러나 실제 분쟁의 70% 이상은 이 '특약란 미기재'에서 발생합니다.

예: “보일러 수리비는 10만 원 이하 세입자 부담, 초과 시 임대인 부담”처럼 구체적으로 기입하는 것이 핵심입니다.

중개수수료에 대한 항목도 자주 생략됩니다. 하지만 갱신 계약에서도 수수료가 발생할 수 있으므로 사전에 부담 주체를 정해두는 것이 좋습니다.

사례 ① 조기 퇴거 위약금 공제

B씨는 갑작스런 지방 발령으로 계약 만료 전 퇴거했으나, ‘위약금 없음’이라는 특약이 없어 보증금에서 위약금이 공제되었습니다.

사례 ② 수리비 환급 거절

A씨는 이사 1개월 후 보일러 고장으로 자비 수리를 진행했지만, 계약서에 수리 책임 조항이 없어 임대인에게 보상받지 못했습니다.

이처럼 단 한 줄의 특약으로 수십만 원~수백만 원의 금전 손실이 발생할 수 있습니다. 기입 여부보다 '구체성'이 관건입니다.

특약사항 외에도 보증금 반환 위험이 큰 경우라면 사전에 반드시 확인해야 할 절차가 있습니다. 아래 글에서 단계별 전략을 안내하고 있으니, 함께 체크해보세요.

전세 계약이 마무리됐다면 그 다음은 청약 가점 관리 또는 대출 전략으로 이어집니다. 갱신 계약서가 있어도 전입신고가 누락되면 무주택 기간이 단절될 수 있습니다.

이런 분들께 꼭 필요합니다

청약 점수 계산은 입주 예정지, 전입 기간, 무주택 기간 등에 따라 달라지며, 전세 계약 형태도 반영됩니다. 보금자리론·디딤돌 대출 등의 한도도 달라질 수 있으니 아래 내용을 함께 참고해보세요.

지금까지 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 정리했습니다. 아래 요약표를 계약 전 마지막 점검용으로 활용해보세요.